Vale a pena comprar imóvel para alugar? 90% dos fundos imobiliários pagam dividendos acima do retorno médio com locação

Comprar imóveis para alugar é uma das maneiras mais tradicionais adotadas pelos brasileiros para obter renda extra. Mas com o retorno da locação em queda desde 2008, muita gente se pergunta se a estratégia ainda compensa – ou se há alternativas melhores no mercado financeiro.

Um levantamento realizado pelo InfoMoney demonstra que a resposta é: sim, existem opções mais rentáveis. É o caso dos fundos imobiliários, que investem diretamente em imóveis ou em aplicações financeiras ligadas ao setor imobiliário e pagam rendimentos (ou dividendos) mensais aos seus cotistas.

Em 2021, 90% dos fundos imobiliários que compõem o IFIX – índice que reúne os FIIs mais negociados na Bolsa – ofereceram retorno com dividendos superior ao retorno médio obtido diretamente com a locação de imóveis.

Isenção tributária, possibilidade de diversificação e facilidade de acesso também são vantagens que atraíram mais de 370 mil investidores para os FIIs ao longo do ano passado – entre os quais, a enfermeira Nora Ferreira.

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Em maio de 2021, Nora decidiu vender o apartamento que tinha desde 2010 no bairro do Jabaquara, zona sul de São Paulo, alugado havia dois anos. “Todo dia era uma ligação do condomínio reclamando dos inquilinos. Sem contar os pedidos de manutenção recorrentes da locatária”, lembra Nora, sem saudades.

O retorno financeiro da locação do imóvel também a deixava insatisfeita. “Descontando a taxa para a imobiliária e o imposto sobre o aluguel, sobrava pouco dinheiro”, diz.

Antes de negociar o apartamento, Nora começou a estudar alternativas para investir o dinheiro que obteria com o negócio. “Vi nos fundos imobiliários uma oportunidade de manter e aumentar um pouco mais minha renda extra”, explica. “Parte do dinheiro usei para comprar cotas de FIIs, e a outra parte mantive como caixa, na renda fixa”.

Um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” de investidores que, juntos, aplicam seus recursos no mercado imobiliário. Normalmente, o montante é usado na construção ou na aquisição de imóveis. Os ganhos obtidos com a aquisição ou locação dos espaços são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

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No caso dos fundos imobiliários, Nora calcula que o retorno obtido com dividendos era mais do que o dobro do verificado com a locação do imóvel. “A vontade que tinha era comprar tudo em fundos imobiliários”, brinca a enfermeira, que na carteira tem como posição principal o fundo Maxi Renda (MXRF11).

Investir em imóveis ou em fundos imobiliários?

Considerando o valor que recebeu na venda, Nora tinha um retorno de 0,37% ao mês com a locação do imóvel, de 40 metros quadrados. O percentual está em linha com o monitorado pelo índice FipeZap.

O retorno com aluguel de imóveis residenciais em 2021 ficou em 4,66% ao ano – ou 0,39% ao mês – na média nacional, que considera os dados de 25 cidades, de acordo o indicador Rental Yield do índice FipeZap.

A métrica toma como base a relação entre os preços médios de locação e de venda dos imóveis e mede a rentabilidade do investidor que opta por adquirir um imóvel com a finalidade de obter renda com aluguel.

Pedro Tenório, economista do DataZAP+, explica que o retorno com o aluguel caiu em 2021 pela força do segmento de compra ter sido mais forte do que a do segmento de locação no período.

“O boom no mercado de venda decorreu das taxas de juros em níveis historicamente baixos até meados de 2021”, lembra Tenório. A Selic foi reduzida no primeiro ano da pandemia até chegar aos 2% ao ano, patamar em que permaneceu até o início do ano passado. “No caso residencial, o FipeZAP Venda vem superando o FipeZAP Aluguel consecutivamente desde 2020”.

Enquanto isso, dos 103 fundos imobiliários que faziam parte do [ativo=IIFIX] – índice que reúne os FIIs mais negociados na Bolsa – no ano passado, 92 tiveram retorno com dividendos acima do retorno com locação de imóveis, variando entre de 4,70% até 18,9% ao ano.

Obs.: Nove fundos do Ifix não estão na lista por não terem acumulado 12 meses de distribuição de dividendos

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E a desvalorização das cotas dos fundos imobiliários?

Em 2021, as cotas dos fundos imobiliários caíram, em média, 2,2%. No ano anterior, a queda havia sido mais acentuada, de 10%.

Ale Boiani, gestora e fundadora da plataforma de educação financeira 360Igroup, lembra que, independentemente da queda nas cotações, os investidores têm conseguido fazer dinheiro com a distribuição de dividendos.

“O investidor fica olhando a cotação que caiu, acha que perdeu dinheiro e a gente explica que a cota é igual a um imóvel”, diz. “Se você tem um imóvel que vale R$ 1 milhão e o mercado te oferece R$ 700 mil, você só perderá R$ 300 mil se o vender, o que não costuma acontecer na vida real”.

Para Ale, se o investidor tem como objetivo a geração de renda, mais do que o ganho de capital, os FIIs podem proporcionar um bom fluxo mensal, mesmo com o resultado negativo da variação das cotas em certos períodos.

“Estamos falando de retorno com dividendos de 1% ao mês e, às vezes, até mais do que isso, dependendo do período. Isso para dividendos”, reforça a especialista em investimentos.

Retorno com aluguel de imóveis cai desde 2008

A queda no retorno com locação de imóveis em 2021 não chega ser uma novidade para o segmento. Em 2008, de acordo o Índice FIpeZap, o retorno com aluguel estava na casa dos 8% e caiu consideravelmente de lá para cá.

A redução se justifica inicialmente pela expansão do crédito imobiliário no período. “O movimento registrado ainda na segunda metade da década de 2000 produziu considerável valorização dos imóveis e as vendas no acumulado de 12 meses alcançaram 16% no último trimestre de 2012”, diz Tenório, do DataZap+.

Ao mesmo tempo, o economista explica que a renda domiciliar não acompanhou a vigorosa valorização dos imóveis para venda e impediu que o segmento de locação, mais dependente do poder de compra do público, avançasse no mesmo ritmo.

Tenório afirma que, a partir de 2018, o retorno com aluguéis sinalizava recuperação, que foi interrompida com o início da pandemia.

Fonte: FipeZap

Em relação ao aluguel de imóveis comerciais, a taxa de retorno acumulada em 2021, até novembro, ficou em 5,53%. O avanço da vacinação contra o coronavírus permitiu a retomada das atividades comerciais, abrindo espaço para novos aluguéis e um retorno maior do segmento, na comparação com o residencial.

Mesmo com uma expectativa de maior retorno com locação em 2022, Tenório lembra que bons negócios no mercado imobiliário residencial exigem estudos sobre a tipologia do imóvel e a dinâmica da área do espaço.

“Enquanto a média do retorno com locação em São Paulo é de 4,9% ao ano, sabemos que há oportunidade de percentuais em torno de 6% ao ano, e caso o investimento seja mais cuidadoso, é possível se aproximar dos 7% ao ano”, afirma o economista.

Descomplicando o investimento no mercado imobiliário

Além da rentabilidade, Ale Boiani cita pelo menos seis vantagens dos fundos imobiliários que simplificam a vida de quem planeja investir no mercado imobiliário. A primeira seria a transferência da gestão do investimento para uma equipe profissional.

“Diferentemente de um imóvel, o cotista de um FII não terá dores de cabeça com a manutenção ou mesmo com a eventual retirada do inquilino”, afirma.

Na opinião da especialista em investimentos, os fundos imobiliários levam vantagem também em relação a riscos. “Se você tem um imóvel físico, pode acontecer de ele ficar vago, acarretando despesas do imóvel e o fim da sua renda extra”, detalha. Os fundos imobiliários, na sua maioria, contam com uma carteira de inquilinos. A devolução de um dos imóveis teria um impacto menor no rendimento dos cotistas.

Ale lembra ainda da liquidez, ou seja, da possibilidade de vender as cotas dos FIIs com mais facilidade. “Para ganhar dinheiro com aluguel, você precisa investir um valor alto em um imóvel e este recurso ficará imobilizado”, explica a especialista. “Se eu precisar do dinheiro, eu não conseguirei vender o imóvel do dia para noite”.

O próprio valor do imóvel pode ser um impeditivo para o investidor na avaliação. “É mais fácil você começar um investimento com R$ 20 mil ou R$ 30 mil em uma carteira de fundos imobiliários do que com R$ 1 milhão para comprar um imóvel”, calcula.

Há ainda vantagens tributárias. Ale lembra que o proprietário de um imóvel precisa pagar imposto sobre o aluguel recebido, enquanto os dividendos distribuídos pelos fundos imobiliários são isentos.

Ela destaca ainda a importância da diversificação, que nos fundos imobiliários pode ser feita com mais facilidade. “Para ter uma carteira de imóveis, você terá de ter um patrimônio muito grande”, diz. “Uma carteira de fundos imobiliários é possível com muito mais tranquilidade e menos capital”.

Cresce o número de investidores de fundos imobiliários

Apesar das vantagens, Ale reconhece que ainda há certa resistência ao investimento em renda variável no Brasil, inclusive em fundos imobiliários.

“Quem gosta de investir em tijolo ainda não entende o fundo imobiliário como um investimento em imóveis. No máximo, enxerga nos fundos imobiliários uma opção de diversificação”, reflete.

Embora enxergue ainda muito trabalho pela frente, Ale afirma que, mesmo lentamente, o brasileiro está se informando mais e conseguindo identificar melhor as oportunidades de investimento.

O segmento de fundos imobiliários ganhou, nos últimos dois anos, mais de 370 mil novos investidores, de acordo com o boletim mensal de janeiro da B3. De acordo com o relatório, 1,540 milhão pessoas físicas investem em FIIs atualmente.

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Nos últimos dois meses, a participação dos CPFs na base de investidores de fundos imobiliários aumentou de 72,7% para 73,2%. Os investidores institucionais aparecem na sequência, com 20,4%. Em relação ao volume negociado, as pessoas físicas são responsáveis por 65,1%.

Os investidores que ingressaram no mercado no início de dezembro puderam aproveitar a forte depreciação das cotas dos fundos imobiliários. Em novembro, o Ifix havia acumulado o quarto mês consecutivo de queda pela primeira vez desde que foi criado, em 2012. De acordo com o boletim da B3, o valor de mercado dos fundos imobiliários naquele mês chegou a R$ 128 bilhões, o menor nível desde 2021.

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